■ 2014. 1. 1. 달라지는 주택·상가건물임대차보호법

 

 

  중소기업인 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 된다.

종전에는 주택을 매수·제공할 여력이 없는 영세기업의 경우에는 주택을 임차하여 직원에게 제공하고 싶어도 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금보호에 어려움이 있었다.

  임차주택의 차임등 현황을 열람할 수 있는 이해관계인의 범위가 명확해지고, 임차를 하려는 자도 차임 등 정보제공요청을 할 수 있게 됐다.

 

  임대차계약을 체결하려는 자 등이 동사무소 등 확정일자 부여기관에게 임차주택에 대한 선순위 확정일자 현황, 차임 및 보증금 등에 관한 정보제공을 요청할 수 있게 됐다.

 

  종전에는 이러한 정보제공요청권이 없어 임차인은 임차하려는 주택에 선순위 보증금이 있는 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이 얼마였는지를 제대로 알지 못한 채 계약을 체결했다.

 

  이번 법률개정으로 임차인의 가격 결정에 대한 교섭력이 증대되고, 예상치 못한 선순위 확정일자로 인해 보증금을 보호받지 못하는 피해가 예방될 수있을 것으로 기대 된다.

  보증금을 월세로 전환할 때의 전환율 상한이 금리와 연동될 수 있게 됐다.

보증금의 월세 전환율 상한이 보증금 중 월세로 전환되는 금액에 대출금리, 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(현재, 주택 연 14%, 상가 연 15%)과 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 초과할 수 없게 됐다.

 

  그 동안, 금리하락의 영향으로 임대인이 보증금을 월세로 전환하는 비율이 지속적으로 증가하고 있음에도 월세 전환율이 금리변동을 반영하지 못하여 금리하락의 효과를 서민 인 임차인이 제대로 받지 못한다는 지적이 있었다.

 

  이번 법률개정으로 금리가 낮을 때에는 인하된 금리를 즉각 반영하여 전환율을 낮추고, 반대로 금리가 높을 때에는 고정된 상한율이 적용되도록 하여 서민의 월세부담이 경감될 수 있게 되었다.

  상가건물의 소액임차인이 최우선 변제를 받을 수 있는 금액의 범위가 상가건물가액의 2분의 1로 상향됐다.

종전에는 상가의 경우에는 최우선변제금의 범위가 건물가액의 3분의 1로 규정 되어 있어 건물 가액의 2분의 1로 규정되어 있는 주택임차인과 형평에 맞지 않는다는 지적이 있었다.

 

  이번 법률 개정으로 상가임차인의 최우선변제금의 범위가 확대되어 소액임차인이 더욱 안정적으로 보증금을 반환받을 수 있게 됐다.

 

 

< 개정 전 >		2014. 1. 1. 시행		<개정 후>
개인과 국민주택기금을 재원으로 임대주택을 지원하는 법인		주택임대차보호법의 적용범위(주택)		직원용 주택을 임차하는 중소기업까지 확대 (정부발의) - 기간 규정 외에는 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 적용
근거규정 없음		차임 등 정보제공 요청권(주택)		임차을 하려는 자 등의 정보제공요구권(의원발의)
전환율이 대통령령으로 고정 (현행 주택 14%, 상가15%)		보증금의 월세 전환율 제한(주택,상가공통)		한국은행 공시 기준 금리와도 연동되도록 추가(의원발의) - 이법 시행 후 최초로 월차임 전환하는 경우부터 적용
상가건물의 1/3		최우선변제금 한도 (상가)		상가건물가액의 1/2 - 이 법시행 전 물권을 취득한 제3자에게는 효력없음.

 

 

 

 

 

출처: 한국부동산 뉴스 2013년 9월(제 249호)