상가권리금 분쟁 사례 1

법무법인 강산

1. 상가권리금 보호

지난 5월 13일 시행된 개정 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 함)은 권리금을 처음으로 법 테두리 안으로 끌어들였다. 개정법은 임대인이 계약 만료 3개월 전부터 임차인이 후속 임차인과 권리금을 주고받는 것을 정당한 사유 없이 방해하지 못하게 했다. 만약 방해하면 임차인이 ‘권리금에 상당하는 돈을 달라’고 소송을 걸 수 있다.

이 규정에 대해 임대인들은 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 주어야 한다고 오해하는 경우가 있으나, 이는 진짜로 오해이다. 법은 임차인이 계약 만료 3개월 전부터 직접 새로운 임차인을 구하여 임대인에게 계약체결을 요구할 경우 이를 임대인이 거절할 경우에만 손해배상금(실제 권리금과 감정평가액 중 적은 금액)을 지급하는 것이지, 임차인이 권리금을 받았다고 하여, 이를 임대인이 방해행위를 하지 않았는데도 무조건 지급하여야 하는 것은 아니다.

2. 3개월이 아닌 6개월 전부터 방해

그러나 이 ‘3개월 규정’을 둘러싼 부작용이 곳곳에서 나오고 있다. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 임차인에게 퇴거요구를 하면서 주변 부동산사무실에 임차인을 구하지 않는다고 통보한 사례가 있다. 이 경우 임차인은 당연히 새로운 임차인을 구하기 어렵게 된다. 이에 새 임차인 섭외가 불가능해진 임차인은 권리금 회수 방해로 손해배상 소송을 걸었다. 이 경우 3개월이 아닌 6개월 전부터 방해를 받았기 때문에 임차인이 패소할 것이라는 견해도 있지만, 필자의 사견은 다르다.

이 경우는 입법취지를 고려하면, 당연히 임차인이 승소하여야 한다. 6개월 전에 임대인이 방해행위를 시작하였지만, 이 방해행위는 지속되어, 결국 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다는 규정(법 제10조의4 제1항)에 해당하기 때문이다.

즉, 임대인이 3개월 전부터 퇴거를 요구하거나 명도소송을 걸어오는 등의 방법으로 방해행위를 하여 임차인이 신규임차인을 주선하지 못한다면, 법 제10조의4제1항을 유추적용하여, 임차인이 승소하는 것이 맞다고 본다.

다만, 법 제10조의4는 임차인이 신규임차인을 주선하였는데, 이를 방해할 경우 손해배상을 하여야 한다고 규정하고 있으므로, 이를 개정하여, 임대인이 신규임차인 주선 자체를 방해하였을 경우에도 손해배상 책임을 지도록 개정하여야 할 것이다.

3. 과다한 보증금 및 임차료 요구

강남대로 인근에서 보증금 1억5000만원, 월세 1000만원을 내고 일본식 선술집을 운영했던 박모씨는 5년 계약만료를 앞두고 보증금 2억5000만원, 월세 1500만원으로 올려달라는 요구를 받고 올 6월 폐업했다. 이전 임차인에게 준 권리금 3억원은 후속 임차인을 찾지 못해 회수하지 못했다(한국경제 2015. 12. 11. 보도자료).

법은 이러한 경우를 대비하여 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”(법 제10조의3제1항제3호)를 하지 못하도록 하고 있다.

여기서 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’가 무엇인지 문제된다. 서울시의 경우 환산보증금(보증금+100개월 월세)이 4억 원을 넘어설 경우 임대료 인상폭(증액은 9%가 한도이고, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액요구를 못함) 보호 대상에서 제외되는 데, 서울에선 이 기준을 초과하는 상가들이 대다수인 상황에서 과연 얼마를 요구하였을 경우 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’인지가 실무적으로 문제이다. 이 문제는 결국 당해 상가의 특성, 신규임차인의 사정 등을 고려하여 법원이 사안별로 결정할 수밖에 없을 것이다.

또한 법은 임차인이 신규임차인을 먼저 주선할 것을 손해배상 요건으로 규정하고 잇으나, 이 규정도 앞서와 마찬가지로 미리 지나친 보증금과 차임을 요구하여 신규임차인 주선자체를 방해한 경우에도 손해배상 책임을 지워야 한다고 본다. 법도 명확히 개정되어야 할 것이다.

한편 사견은 법이 아예 인상한도를 정해주는 것이 타당하고, 그 한도는 10% 정도로 정할 것을 제안한다.

4. 1년 6개월 미사용

그리고 법 제10조의4제2항제3호는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 정당한 사유로 보고 있는데, 이에 대해서 임대인이 고의로 명도소송을 진행해 사실상 영업할 수 없는 상태를 1년 6개월간 만들고, 새 임차인을 물색할 경우 임차인에게 피해가 갈수도 있다는 주장이 제기된다.

사견은 위 규정은 임차인이 스스로 임대목적물을 사용하지 않는 경우로만 한정하여 해석하여야 한다고 본다.

5. 결론

상가권리금 문제는 앞으로 판례를 통하여 점차 모습을 갖추어 나갈 것이다. 다만, 임차인이 손해배상청구를 하기 위해서는 소송을 걸어야 하고, 이 경우 비용과 시간이 소요되므로, 법원으로서는 이에 대해서는 엄정한 판단을 촉구한다. 즉, 진행도 빠르게 하기를 바라고, 입법취지를 살리는 유연한 해석을 하여야 할 것이다.<법무법인 강산>